תמא 38, תמ"א 38

כפי שכתבנו קודם , תמא 38 הנה תוכנית אשר יוצרת בעצם מהלך של עסקת קומבינציה בה מוחלפות הזכויות הניתנות לקבלן על גג הבניין ובקומה המפולשת תמורת שיפוץ המבנה, חיזוקו מפני רעידות אדמה ותוספות אחרות הניתנות לדיירים בתמורה לזכויות אלו . הזכויות המוענקות במסגרת התמא פטורות פטור מלא או חלקי לפי העניין מהטלי השבחה ומס שבח.

התמורה בישום תמא 38 הניתנת לקבלן הנה באופן של מתן זכויות במקרקעין, בהתאם לכך  משתנה הרווחיות באופן מהותי מעסקה לעסקה בשל המיקום ושווי הקרקע המוענקת לייזמים בתמורה לשירותיהם.

במקומות מסויימים מתקיימת בקלות ההצדקה הכלכלית לביצוע הפרויקטים בעוד שבאחרים אין הצדקה כלכלית כלל או שסף הרווחיות צר ומצומצם .

בכתבה הבאה ננסה לסקר את הבעיות העולות כתוצאה מהשוני המהותי הקיים בשווי הקרקע  בחלק מהמיקומים

תמא 38 ראשון לציון , תמא 38, חולון – למרות העלייה במחירים באזורים אלו בשנים האחרונות עדיין עומדת שאלת כדאיות הביצוע בעינה וקיימת שונות מהותית בתוך העיר בין מקומות אשר כדאיים ליישום ( למרות הרווח הנמוך יחסית ) לבין אלו שאין הצדקה כלכלית או הרווח מרג'נלי . עיריית ראשון מאפשרת בנייה של מעבר לקומה אחת הניתנת לאחר הצגת תחשיב כלכלי אך המיסוי המוטל על הזכויות הניתנות מעבר לאלו הניתנות במסגרת התמא גבוה . עיריית ראשון השכילה להקים מנגנון מקצועי ותומך בהגשת הבקשות לתוכנית וקבלת מידע.

השונים בישראל ואת כדאיות הישום בהם.

תמא 38 רמת גן, תמא 38 רעננה , תמא 38 גבעתיים  - ערים אשר ללא ספק צועדות בראש הערים אשר דוחפות לישום התוכנית  שווי קרקעות גבוהה, מספר פרויקטים גדול יחסית בביצוע ובהתהליכי אישורים , הערייות הקימו מנגנון תומך לתוכנית תומך במתן סיוע לתושבים ולייזמים בצורה יעילה. רמת גן אף הגדילה לעשות באישור של קומה שנייה תחת התוכנית אשר מקבלת הקלות בהטלי ההשבחה.

תמא 38 חיפה והקריות , תמא 38 באר שבע – בראשונה בעיקר קיימת דרישה משמעותית ליישום התוכנית , זאת בשל גיל המבנים וכמו כן בשל סכנת רעידת האדמה באזור זה, למרות זאת קיימת בעיותיות בכדאיות ליישום התוכנית  באזורים אלו מצד היזמים בשל שווי קרקע נמוך לבנייה דבר המונע יכולת התקדמות לביצוע וישום .

תמא 38, תל אביב – אזור אשר ללא ספק מרביתו  כדאי ליישום בשל עליית מחירי הקרקע בשנים האחרונות , משום מה מעטים הפרויקטים שבוצעו , יש הטוענים בשל התנהלות מוניציפלית.

מהאמור לעיל ניתן לראות כי על מנת להמשיך ולעודד את ביצוע התוכנית על המחוקק והרשויות להמשיך ולתמוך בהקמת מנגנונים לתמיכה בישום התוכנית וליישום הקלות באזורים בהם אין הצדקה כלכלית ליישום או הכדאיות נמוכה. יש לדאוג כי יתקיים מערך יחסים בו הן דיירי הבניין , והן הייזמים\ קבלנים יוצאים נשכרים בישום תמא 38

אין האמור לעיל בכדי להוות חווד דעת מקצועית והרשום לעיל מהווה דעה אישית של הכותב לפי מיטב נסיונו .

ביצוע פרויקט תמא 38 הנו החלטה חשובה ומהווה צומת כלכלית מהותית אצל מרבית דיירי המבנים. על כן יש לקחת את ישום הפרויקט  בצורה רצינית ולהקפיד לבחון ולבדוק את ההחלטות על הביצוע בכל שלביו.
באופן טבעי פרויקט מעין זה הדורש הסכמת דיירים מקיר לקיר מצד אחד והמלווה במורכבויות הרגילות המלוות פרויקט בנייה כגון בחירת קבלן, תכנון אדריכלי , בחירת מפרט תהליך משפטי ועוד, הנו תהליך מסובך הדורש ניהול וידע רב.
אספנו בכתבה זו מספר נושאים שלדעתנו יש לתת עליהם דגש בבחינת התוכנית על מנת להגדיל את סיכויי הצלחתה.

תהליך ההסכמה בין הדיירים

בדרך כלל ההגעה להסכמה ליישום התוכנית היא השלב המורכב ביותר והמלוו.ה לא אחת בחיכוכים אמוציות והתנגדויות מצד חלק מהדיירים.  יש לבצע שלב זה בעדינות ובחכמה ,  יש ללמוד  תחילה את יתרונות התוכנית ולבצע הסברה  לכלל הדירים  על מנת לרתום את כולם להסכמה .לאחר מכן  עדיף לבחור צוות המורכב ממספר דיירים שיהווה צוות המשימה המוביל ויבצע את הבדיקה מול נותני השירותים כאשר בסוף התהליך יציג את החלופות הנבחרות להסכמה ואישור הדיירים.

בחירת הקבלן המיישם

בשלב זה ישנה כבר הסכמת הדיירים ובחינת התוכנית יצאה לדרך, יש לבחון את החלופות הקיימות  בקריטריונים הבאים :

א. ידע ויכולת תכנון של הקבלן הנבחר – חלק ניכר מהטמעת הפרויקט  ( כ 10 חודשים ) הנו קבלת האישורים הדרושים לצורך ביצוע, אישורים אלו מלויים במגעים עם הרשויות העירוניות  וקבלתן דורשת ידע , יכולת תכנון וביצוע והבנת החומר , יש לוודא כי למיישם הפרויקט יכולת מוכחת לקבלת אישורים דומים על מנת לוודא התכנות של הפרויקט בזמן סביר. כמובן בשלב זה יש לוודא כי הקבלן הנו קבלן מאושר ורשום וכי בידיו כל התעודות הנדרשות לביצוע  ותכנון הפרויקט , אל תהססו לבקש הצגת תעודות אלו מהקבלנים איתם אתם נפגשים.

ב יכולת הביצוע של הקבלן -יש לבדוק יכולת ביצוע פרויקטים דומים, של הקבלן , לבקר באתרים בהם ביצע עבודות , לשוחח עם לקוחות ולקבל המלצות . היות וטרם בוצעו פרויקטים  רבים על בסיס התוכנית הנוכחית  יש לבחון קבלנים בעלי יכולת מוכחת וניסיון בשיפוץ מבנים, הרחבה וביצוע תוספות  במבנים קיימים כגון ממ“דים ומרפסות וכן יכולת  וידע בבניה על גגות , אלו יהיו בדר“כ הקבלנים בעלי ניסיון  וידע מספיק על מנת לבצע פרויקטי תמא 38.

ג. חוזקו הפיננסי של המבצע – פרויקטים אלו מתאפיינים בחוסר יכולת שיעבוד הזכויות  הניתנות לקבלן למוסדות פיננסים על ידי כך לקבל  מימון, היות וכך יידרש הקבלן לממן  בעצמו או למצוא מקורות מימון חליפיים לביצוע  הפרויקט, יש לוודא כי יכולות אלו מתקיימות על מנת למנוע מצב של תקיעת הפרויקט באמצע כתוצאה מבעיית מימון , יש להתייעץ עם עורך דין ולקבל הנחיות לקבלת בטחונות מתאימים בעריכת ההסכם.

ד.השוואת הצעות – יש להגיע לשלב ההחלטה הסופי ולוודא כי בידכם לפחות שתי הצעות , תזמנו שלב זה לקבלנים נותני ההצעות וודאו שההצעות מגיעות אליכם בזמן  מספיק על מנת לבצע דיון ובחינה ,  יש להגדיר פורמט שעל בסיסו יבחנו ההצעות ולהגדיר משתנים כמותיים כגון , תמחור ההצעה, לוח זמנים, חומרים , איכות הבנייה וכדומה אך להקפיד גם על הכללת משתנים איכותיים כגון אמינות, ביצועים קודמים, וחוסן פיננסי.

עריכת הסכם

הקדישו זמן גם לבחירת היועץ המשפטי שילווה אותכם במהלך הפרויקט, לו תפקיד חשוב בהבטחת זכויותיכם , קביעת הערבויות לפרויקט ויצירת הסכם המחייב לשמירת לוח זמנים ואיכות . תהליך ההתקשרות המשפטית הנו תהליך חשוב ויש לוודא כי הנכם כוללים את כלל המפרטים לפי ההצעה שנבחרה ונותנים את הדעת לכל פרט ופרט .

לאחר עריכת ההסכם ניתן לצאת לדרך  – בהצלחה

אם כן סעיף 13  של תמא 38 מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח התמ"א.
הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:

1. אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח התמ"א או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת. כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור.

2. אם קיימת תוכנית מפורטת הקודמת לתוכנית המתאר אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור ,ההרחבה אשר נקבעה בתוכנית המפורטת גוברת על תמא 38 ולא מצטרפת אליה. לפיכך לדוגמא אם התוכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת תמ“א 38 .

אין באמור יעוץ מקצועי ורלוונטי לכל , אנו ממליצים כי תבררו על זכויותיכם עם הגורמים המוסמכים לכך במהלך ההכנה לפרויקט.

בבלוג זה ננסה להעביר מידע למי ממכם העוסקים או החושבים על מימוש זכויות במסגרת תמא 38, אנו תקווה שאלו יסיעו לכם במימוש פרויקט התמא שלכם ,

בהצלחה

אנו עוסקים בביצוע שיווק ויזום פרויקטים נדל"ניים וביניהם מימוש זכויות במסגרת תמ"א 38 הכוללת חיזוק יסודות הבניין בפני רעידת אדמה, תוספת הזכויות המאושרות על פי התוכנית, תוספת מעלית למבנה הקיים ושיפור ושיפוץ חזית הבניין במסגרת הפרויקט